2012/8/20編輯：葉琦來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

經(jīng)歷流火七月的“普漲”后，史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控走到了十字路口。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布了7月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)50個(gè)，6月份這一數(shù)據(jù)僅為25個(gè)，而7月上漲城市個(gè)數(shù)超過(guò)了前6個(gè)月之和。

調(diào)控未有明顯放松，房?jī)r(jià)上漲城市卻陡然翻番。多位業(yè)內(nèi)人士在接受《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)均表示，7月房?jī)r(jià)“普漲”完全在意料之中，首次置業(yè)及改善型需求在貨幣政策放松下集中釋放是主因。

隨著“金九銀十”的腳步臨近，不少開(kāi)發(fā)商已在積極“備戰(zhàn)”，7月樓市的“漲聲”或是壓箱底政策的前奏。

調(diào)控尺度受考驗(yàn)

當(dāng)前中央三令五申嚴(yán)控房?jī)r(jià)，督查組檢查并勒令不得以任何理由變相放松政策，但房?jī)r(jià)止跌回升的苗頭已被悄悄點(diǎn)燃。

8月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在其官網(wǎng)上公布了7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況。與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅有9個(gè)，持平的城市有11個(gè)，上漲的城市有50個(gè)；二手房方面，價(jià)格環(huán)比上漲的城市有38個(gè)，漲勢(shì)已經(jīng)較為明顯。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍對(duì)本報(bào)記者表示，這波房?jī)r(jià)上漲主要受首次置業(yè)和改善型需求的集中入市推動(dòng)?！捌鋵?shí)，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭從3月份開(kāi)始就有所表現(xiàn)，6、7月份的‘普漲’只是一種正常的延續(xù)，接下來(lái)這種勢(shì)頭應(yīng)該還會(huì)繼續(xù)，但勢(shì)頭會(huì)放緩?！?/p>

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄判斷，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭肯定會(huì)延續(xù)，到年底甚至可能會(huì)出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性的反彈”，而預(yù)計(jì)更加嚴(yán)厲的政策也會(huì)接踵而至。

其實(shí)，從各方反饋的信息看，中央已對(duì)房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭高度警惕。據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，國(guó)務(wù)院督查組認(rèn)為，調(diào)控措施落實(shí)較好，但幾個(gè)問(wèn)題需要特別注意：一是近期一些城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的壓力加大。二是個(gè)別地方存在通過(guò)放松限購(gòu)條件、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式，刺激住房消費(fèi)的苗頭。

目前，隨著樓市回暖及房?jī)r(jià)的止跌緩漲，“穩(wěn)增長(zhǎng)”與控房?jī)r(jià)的矛盾已變得更加突出，調(diào)控走到一個(gè)新的十字路口。有媒體援引住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人的話稱：“預(yù)計(jì)年內(nèi)不會(huì)有大的政策變動(dòng)，但如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性的明顯反彈，將會(huì)考慮出臺(tái)新的更嚴(yán)厲的調(diào)控措施?！?/p>

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房?jī)r(jià)再度上漲突顯了樓市限購(gòu)、限貸等行政手段的弊病，當(dāng)這些行政手段嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)就會(huì)繼續(xù)陷入僵局；但只要出現(xiàn)“微調(diào)”等放松性政策，就容易刺激購(gòu)房需求入市，導(dǎo)致量?jī)r(jià)齊升。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析稱，房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)已很難在短期內(nèi)逆轉(zhuǎn)?！氨Ｕ戏康耐七M(jìn)并不是很順利，導(dǎo)致剛需在貨幣政策放松的刺激下集中入市，而房產(chǎn)稅在短期內(nèi)進(jìn)一步推廣也還存在一些障礙。日本、新加坡、韓國(guó)等國(guó)家都出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)大幅度上漲的情況，最終都是通過(guò)這兩個(gè)手段把房?jī)r(jià)調(diào)下來(lái)，但現(xiàn)在兩項(xiàng)任務(wù)的推進(jìn)都太過(guò)緩慢。”

近日，財(cái)政部財(cái)科所副所長(zhǎng)劉尚希在接受媒體采訪時(shí)稱，開(kāi)征房產(chǎn)稅還有很多準(zhǔn)備工作要做，不是發(fā)一個(gè)文件，一下子就能推開(kāi)的事情，預(yù)計(jì)“十八大”以后才能真正提上議事日程。

開(kāi)發(fā)商備戰(zhàn)“金九銀十”

7月漲勢(shì)無(wú)疑讓剛需購(gòu)房者心頭一“熱”，但在政策、天氣等多重因素下，7月下旬以來(lái)，開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者的熱情似乎都留給了“金九銀十”。

8月以來(lái)，5月~7月形成的成交高峰正在逐步回落，北京樓市開(kāi)始顯露疲態(tài)。

北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，8月上半月，北京市新房和二手房成交量雙雙下降，全市住宅網(wǎng)簽總量為12000余套，環(huán)比7月同期下跌近一成。

漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，8月上半月上海商品住宅成交面積為33.73萬(wàn)平方米，比上月同期縮減23.3%；二手房買(mǎi)賣(mài)帶看量也出現(xiàn)明顯下滑，環(huán)比下跌20%~30%，成交量環(huán)比出現(xiàn)10%~15%的回落。

市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，為了備戰(zhàn)“金九銀十”這個(gè)傳統(tǒng)旺季，開(kāi)發(fā)商8月上半月往往會(huì)推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

這種現(xiàn)象在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中已有所體現(xiàn)，上海8月上半月新房供應(yīng)量?jī)H為27.47萬(wàn)平方米，占7月份總量比重的37%，供應(yīng)不足直接影響樓市的整體成交情況。

以上海6月份的銷(xiāo)售冠軍樓盤(pán)中海紫御豪庭為例，該樓盤(pán)6月和7月分別簽約199、82次，該項(xiàng)目于7月中旬再次加推后續(xù)房源后，與首次開(kāi)盤(pán)的快速熱銷(xiāo)表現(xiàn)形成一定差距。8月上半月，該樓盤(pán)共成交20套房源，成交均價(jià)為39199元/平方米?？梢?jiàn)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逐漸改變推盤(pán)的方式。

上海一家大型房企的副總經(jīng)理對(duì)本報(bào)記者坦言：“我們也注意到7月樓市‘普漲’的現(xiàn)象，下半年我們還是持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，推盤(pán)計(jì)劃在年初就已經(jīng)確定了，公司會(huì)根據(jù)工程的進(jìn)度以及對(duì)市場(chǎng)的整體判斷來(lái)推盤(pán)，但‘金九銀十’一定是重點(diǎn)?！?/p>

而多位接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪的業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，在首次置業(yè)及改善型需求的進(jìn)一步推動(dòng)下，今年開(kāi)發(fā)商有望告別去年同期的慘淡遭遇，“金九銀十”的成色可期。

值得一提的是， 去年的金九銀十因?yàn)闃鞘械兔远淇?。?jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心最新統(tǒng)計(jì)，搜房網(wǎng)監(jiān)測(cè)的47個(gè)大中城市中，有41個(gè)城市2011年“金九銀十”住宅成交量低于2010年同期，占比達(dá)87.23%。上海、廣州、深圳等8個(gè)城市同比下跌五成以上，其中上海下跌幅度達(dá)62.13%、廣州下跌57.82%、深圳下跌59.16%；此外北京住宅成交量也下跌了45.37%。